Jag är ensam ägare till ett medelstort entreprenadföretag i norra Sverige. Förra året förvärvade mitt bolag ett entreprenadföretag, som bland annat hade haft ett större fastighetsbolag som kund. Renoveringsarbetena färdigställdes i början av 2023, dvs efter köpet. Nu har fastighetsbolaget, i slutet av juni 2023, återkommit och dels innehållit betalning av våra sista fakturor, och dels krävt ytterligare ersättning av bolaget under påstående av fel. Vi menar att entreprenaden utförts fackmannamässigt, men jag skulle ändå på ett allmänt plan vilja veta vilka möjligheter jag har. Vad kan man kräva av fastighetsbolaget som påstår att fel föreligger? Kan jag, om vi skulle förlora en eventuell tvist, kräva säljaren av bolaget på ersättning? De påstådda felen utfördes innan mitt bolag köpte aktierna i entreprenadföretaget. Skriftliga avtal saknas. Någon formell slutbesiktning har inte skett.
//Bekymrad snickare i Norrland
SVAR:
Tack för Din fråga! Det första Du skall göra är att Du gör en egen besiktning genom en av Dig anlitad egen besiktningsman för att på så sätt klarlägga eventuella brister och säkra bevisning. När så skett skall Du bestrida kravet om Du alltjämt anser att brister inte föreligger. Vad som är intressant är att även om det skulle föreligga brister, som bolaget i och för sig är skyldigt till, är det inte alls säkert att fastighetsbolaget kan nå framgång med sina krav. Skälet till detta är att fastighetsbolaget kan ha framställt sina krav alldeles för sent. Du skriver att arbetena slutfördes för ungefär ett halvår sedan (när detta skrivs) och att fastighetsbolaget framställde sitt motkrav i slutet av juni. Du skriver vidare att skriftliga avtal saknas. Domstolar har dock vid flera tillfällen tillämpat entreprenadbranschens allmänna bestämmelser (t ex AB 04) analogt vid bedömningen av om reklamation skett i rätt tid även när avtal saknats. Enligt dessa bestämmelser skall reklamation ske utan dröjsmål. Enligt min bedömning är 4-5 månader alldeles för lång tid för att man skall anse att reklamationen skett korrekt, särskilt mellan professionella parter. Du kan alltså bestrida kravet mot fastighetsbolaget under åberopande av att brister inte föreligger och att arbetena utförts fackmannamässigt samt att reklamation skett för sent. Om det alltjämt finns obetalade fakturor skall Du även påminna och kräva betalning för dessa jämte dröjsmålsränta.
Din andra fråga avser avtalsförhållandet mellan säljare och köpare. Det kan såklart finnas en risk att en domstol inte tycker som Du rörande bristerna och reklamationen. Då måste Du utreda vad som avtalats mellan parterna i köpekontraktet. Om säljaren lämnat garantier av något slag kan det utgöra grund för ett krav. Dock gäller på motsvarande sätt att kravet skall framställas så snart som möjligt. Du kan därför reservationsvis framställa kravet mot säljaren redan nu och be att få återkomma, men samtidigt erbjuda säljaren att delta på Din sida i en eventuell kommande tvist mot fastighetsbolaget (säljaren borde ha samma intresse som Du att avvisa de påstådda felen och bristerna). Exakt hur allt detta skall gå till är emellertid lite svårt att svara på, eftersom köpekontraktet och dess innehåll får styra vilka möjligheter Du har att agera. Du bör be en jurist granska avtalet.
//Advokat Thorbjörn Hilleskog