En hyresvärd har rätt att bygga om sin fastighet om han så önskar och kan till och med ha en skyldighet att reparera skador. Men problem uppstår ibland för hyresgästen. Verksamheten störs om kunderna, exempelvis knappt hittar butiken, eller inte vågar gå in i den.
Byte av fasader och takomläggningar med mera kan störa verksamheter på ett påtagligt sätt. En restaurang kan lida stor skada av byggnadsställningar utanför entrén, exempelvis, särskilt om uteserveringen måste tas bort och det regnar ned grus hela sommaren. Många olika typer av verksamheter kan naturligtvis drabbas, men verksamheter beroende av besök sticker ut som extra känsliga.
Hyresvärden vill kunna sköta sin fastighet utan att avstå från hyra och utan att betala ersättning till hyresgästerna. Hyresgästerna å sin sida vill inte betala full hyra om deras nyttjanderätt hindras eller inskränks så att de inte kan tjäna pengar.
Hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran om nyttjanderätten utsätts för hinder eller men. Ibland har denne också rätt till skadestånd, för uteblivna intäkter. Utgångsläget är i princip gott för hyresgästen. Men det finns en möjlighet för hyresvärden att i hyresavtalet avtala bort skyldigheten att kompensera hyresgästen för störningar om det är fråga om sedvanligt underhåll. Denna möjlighet att avtala bort kompensation för störningar på grund av sedvanligt underhåll används så ofta att detta avtalade undantag på sätt och vis har kommit att bli huvudregel.
Om rätten till ersättning har avtalats bort, måste man kontrollera om det är fråga om sedvanligt underhåll eller ej. Är det inte sedvanligt underhåll gäller inte undantaget i hyresavtalet. Hyresvärd och hyresgäst är av naturliga skäl ofta oense. Avancerade ombyggnader är normalt inte sedvanligt underhåll, liksom inte heller reparationer som förutsätter att man tömmer huset under lång tid eller fordrar omfattande ombyggnader, exempelvis. Byte av balkonger är väl normalt inte sedvanligt underhåll, medan renovering av balkonger skulle kunna inrymmas i begreppet.
En intressant iakttagelse är att man i rättspraxis har konstaterat att flera åtgärder som var för sig utgör normala reparationer av underhållskaraktär ändå inte alltid ska betraktas som sedvanliga om den sammanlagda påfrestningen för hyresgästen blir så betydande att han inte bör tvingas att tåla den. Man kan tänka sig det exemplet att hyresvärden återkommer dag efter dag i ett helt år med ”sedvanliga” målningsarbeten; ett förhållande som man då inte skulle behöva acceptera.
Om du blir utsatt för störningar av lokalen, fundera på ovan och glöm inte att reklamera.
Magnus Hedenberg