| Hjälp, min hyresvärd ska renovera huset !! Hyresvärden vill ibland bygga om huset som verksamheten bedrivs i, eller utföra reparationer av olika slag. En hyresvärd har som utgångspunkt rätt att bygga om sin fastighet om han så önskar och kan till och med ha en skyldighet att reparera skador och sköta underhållet. Detta är självklarheter, men problem uppstår ibland för hyresgästen, eftersom verksamheten störs. Fasadrenoveringar, byte av balkonger, takomläggningar och reparationer av olika slag kan störa verksamheter på ett mycket påtagligt sätt. |
| Det är uppenbart att en restaurang kan lida stor skada av byggnadsställningar utanför entrén exempelvis, särskilt om uteserveringen måste tas bort och det regnar ned grus och föremål på trottoaren hela sommaren. Många olika typer av verksamheter kan naturligtvis drabbas, men restauranger, butiker och andra verksamheter som är beroende av besök sticker ut som extra känsliga. Här uppstår en konflikt. Hyresvärden vill kunna sköta sin fastighet utan att avstå från hyra och utan att betala ersättning till hyresgästerna. Hyresgästerna å sin sida vill inte betala full hyra om deras nyttjanderätt hindras eller inskränks så att de inte kan tjäna pengar. Utgångspunkten är att hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran om nyttjanderätten utsätts för hinder eller men. Ibland har denne också rätt till skadestånd, för uteblivna intäkter. Utgångsläget är i princip gott för hyresgästen. Men det finns en möjlighet för hyresvärden att i hyresavtalet avtala bort skyldigheten att kompensera hyresgästen för störningar om det är fråga om sedvanligt underhåll.Denna möjlighet att avtala bort kompensation för störningar på grund av sedvanligt underhåll används så ofta att detta avtalade undantag på sätt och vis har kommit att bli huvudregel. Man måste alltså börja med att titta i hyresavtalet. Därefter får (om rätten till kompensation har avtalats bort) man fundera på om det är fråga om sedvanligt underhåll eller ej. Är det inte sedvanligt underhåll gäller inte undantaget i hyresavtalet. Hyresvärd och hyresgäst är av naturliga skäl ofta oense. Avancerade ombyggnader är normalt inte sedvanligt underhåll, liksom inte heller reparationer som förutsätter att man tömmer huset under lång tid eller fordrar omfattande ombyggnader, exempelvis. Byte av balkonger är väl normalt inte sedvanligt underhåll, medan renovering av balkonger skulle kunna inrymmas i begreppet. Fråga är alltså väldigt ofta om det är fråga om sedvanligt underhåll. En intressant iakttagelse är att man i rättspraxis har konstaterat att flera åtgärder som var för sig utgör normala reparationer av underhållskaraktär ändå inte alltid ska betraktas som sedvanliga om den sammanlagda påfrestningen för hyresgästen blir så betydande att han inte bör tvingas att tåla den. Man kan tänka sig det exemplet att hyresvärden återkommer dag efter dag i ett helt år med ”sedvanliga” målningsarbeten; ett förhållande som man då inte skulle behöva acceptera. Hyresgästen bör bevaka sin grundläggande rätt och i förekommande fall reklamera fort om problem uppstår, samt inte utan vidare köpa att det är fråga om sedvanligt underhåll. Hyresvärden bör planera noga och ställa höga krav på sina entreprenörer, för att förebygga krav kompensation från hyresgästen. Magnus Hedenberg Advokatfirman Bring & Bergkvist |